21 domande da porre prima di assumere un professionista della vendita di proprietà

Quando devi vendere il contenuto di una casa a causa del ridimensionamento, del divorzio o della morte di una persona cara, tenere una vendita immobiliare è di solito l'opzione più efficiente.

Sebbene tu possa organizzare una vendita immobiliare da solo, assumere una società di vendita immobiliare (o un liquidatore immobiliare) ti fa risparmiare tempo e stress. Potrebbe anche farti guadagnare di più, anche dopo aver pagato le commissioni del liquidatore. Ma non essere affrettato a firmare un contratto. Ecco alcune domande importanti da porre prima di assumere un professionista della vendita di proprietà:

Quali servizi fornite?

La risposta a questo non è così ovvia come pensi, quindi scomponila e fai domande specifiche:

• Ordinano, puliscono, valutano e mettono in scena la merce? Forniscono tavoli e vetrine?
• Si occupano della pubblicità e dei permessi richiesti? Quanti membri del personale forniscono e cosa fanno? Se le leggi locali richiedono l' imposta sulle vendite, ne tengono traccia e si assicurano che venga pagata?
• Ripuliscono e sgombrano la proprietà dopo la fine della vendita della proprietà?

Cosa e come si carica?

Non accontentarti di nessuna società di vendita di immobili senza capire cosa e come fanno pagare. I metodi comuni includono:

• Percentuale delle vendite lorde
• Tasso fisso
• Tariffa fissa più una percentuale sulle vendite
• Un minimo o una percentuale delle vendite, a seconda di quale sia maggiore

Tuttavia, fanno pagare, quel metodo include tutto? Copre permessi, costi pubblicitari e commissioni di elaborazione della carta di credito? Fanno pagare un extra per servizi opzionali come la rimozione di merci invendute? Infine, chiedi se ti viene richiesto di pagare un acconto.

Come si determinano i prezzi sulla merce?

Stabilire un prezzo appropriato per la merce è uno dei servizi più importanti che un professionista della vendita immobiliare dovrebbe fornire.

• Chiedi se qualcuno in azienda è un perito professionista. Se la risposta è sì o no, chiedi informazioni sulle aree di competenza in materia di prezzi.
• In che modo il liquidatore fissa i prezzi e gli elementi di ricerca al di fuori della propria competenza? Si affidano alle guide dei prezzi? Hai completato le ricerche di articoli su eBay o altri siti di vendita online? Assumono un perito per oggetti sconosciuti potenzialmente preziosi?

Sei assicurato? cosa copre l'assicurazione?

Devi sapere se il liquidatore immobiliare ha un'assicurazione che copre la tua vendita. In tal caso, sei coperto se:

• La casa viene derubata mentre è sotto il controllo dell'azienda
• La merce viene rubata durante la vendita
• Un acquirente scivola e cade durante la vendita
• Un acquirente è ferito da merce difettosa dopo averla portata a casa
• Un membro dello staff si ferisce mentre carica la merce nell'auto di un acquirente
• Un membro dello staff danneggia l'auto di un acquirente durante il caricamento della merce

Sei legato?

Acquisteranno una fideiussione per proteggere le tue perdite se la società non si comporta come concordato?

Come manterrai la proprietà al sicuro?

• Quali precauzioni adotta la società di compravendita immobiliare per proteggere i locali e la merce?
• Assumono personale di sicurezza per pattugliare stanze sul retro, annessi e la porta di uscita? Come gestiscono il controllo della folla? Limitano il numero di acquirenti ammessi all'interno in un dato momento? Proibiscono agli acquirenti di entrare con borse e zaini grandi per limitare i furti?

Quando e come si sconta la merce?

• L'azienda consente agli acquirenti di contrattare per prezzi inferiori sin dall'inizio? O mai? In tal caso, prendono fino a una certa percentuale di sconto sul prezzo del cartellino? O ti chiamano, il proprietario, con offerte?
• Se la società di vendita immobiliare non consente la contrattazione, offre sconti programmati? Con una svendita di due giorni, ad esempio, potrebbero dire nessuno sconto il primo giorno, uno sconto del 25% dalle 9:00 a mezzogiorno del secondo giorno e poi uno sconto del 50% da mezzogiorno fino alla chiusura.
• Gli sconti programmati di solito hanno più senso per le vendite immobiliari. Non stai abbassando i prezzi nel momento in cui inizia la vendita e non stai vincolando lo staff con trattative costanti. Inoltre, offrire gli sconti maggiori durante le ultime ore della vendita incoraggia gli acquirenti a tornare.

Permetti a te stesso o al tuo staff di fare acquisti?

• È un conflitto di interessi acquistare la merce per la quale sei stato assunto per il prezzo e la vendita. Anche se l'azienda è scrupolosamente onesta, ti dà motivo di dubitare, soprattutto se acquista per rivendere online o in un mercatino delle pulci o in un centro commerciale di antiquariato.
• Come fai a sapere che non stanno fissando i prezzi troppo bassi per le cose che vogliono? Come fai a sapere che non stanno mettendo da parte le cose fino a quando i grandi sconti non vengono offerti alla fine della vendita? Se stanno anche ripulendo gli avanzi dopo la vendita della tua proprietà, come puoi essere sicuro che metteranno fuori quelle cose durante la vendita?

Consentite a qualcuno di acquistare prima dell'inizio della vendita della proprietà?

• Se la società acquista dalle sue vendite immobiliari, è autorizzata ad acquistare prima dell'inizio della vendita?
• E i rivenditori? Ottengono il primo sguardo? Se è così, come puoi essere sicuro che non siano associati con il liquidatore immobiliare in uno stand di un centro commerciale antico?
• E se un potenziale acquirente si innamora di qualcosa che vede in una delle tue foto pubblicitarie? Può comprarlo ora, in modo che nessun altro possa farlo per primo?
• E un tuo amico o un tuo parente? Diciamo che tuo cugino decide che gli piacerebbe avere il tuo tavolo da pranzo? Può acquistarlo in anticipo se paga il prezzo intero?

Quando programmerai la vendita della mia proprietà?

Alcune società di vendita di immobili vengono prenotate con mesi di anticipo. Se una società non può raggiungerti per tre mesi e devi avere la proprietà vuota in uno, passa al prossimo liquidatore della tua lista.

Cosa succede prima della vendita e quanto tempo ci vuole?

Una vendita immobiliare richiede molta preparazione, compreso il tempo per lo smistamento, i prezzi e la messa in scena. Quanto tempo avrà bisogno l'azienda per fare tutto questo? Cos'altro dovranno fare? Avranno bisogno dell'accesso alla casa, ma richiedono un accesso esclusivo? Probabilmente non è un problema se stai liquidando la proprietà di una persona deceduta, ma cosa succede se è la tua vendita e vivi ancora lì? Dovrai uscire? Quando?

Cosa mi chiedi di fare?

• La società di compravendita immobiliare ti richiede di spostare tutta la merce che non stai vendendo fuori dalla casa prima della procedura iniziale? Oppure va bene se indichi la merce esclusa? Che ne dici se sposti tutto in una stanza e la rendi vietata durante la vendita?
• Sei responsabile dello spostamento della merce da soffitte, scantinati e annessi nella parte principale della casa prima della preparazione? Hai bisogno di far pulire la casa o la merce?
• L'azienda si aspetta che tu sia di guardia durante la preparazione per rispondere alle domande? Ti chiameranno per le offerte durante la vendita?
• Cos'altro si aspettano che tu faccia?

Come pubblicizzerai la vendita della mia proprietà?

• In che modo la società di vendita immobiliare intende pubblicizzare il tuo evento? Scatteranno molte foto e pubblicheranno il tuo evento sui principali siti Web di directory di vendita di proprietà?
• Usano una mailing list e social media?
• Pubblicheranno annunci economici sui giornali locali e su Craigslist? Pubblicheranno anche annunci più grandi sui giornali?

C'è una penalità per il ritiro di un articolo dalla vendita?

Cosa succede se cambi idea sulla vendita di uno o due articoli? È roba tua, quindi puoi fare quello che vuoi, giusto? Forse no. Alcune società di compravendita immobiliare ti fanno pagare una penale per aver ritirato un oggetto dopo la procedura dettagliata iniziale. Dopo tutto, se vengono pagati una percentuale, rimuovere la merce significa ridurre al minimo il profitto dell'azienda.

Come contabilizzate la merce e il denaro dopo la vendita?

Alcune società di vendita immobiliare fanno un inventario scritto e controllano gli articoli mentre vendono, insieme al prezzo di vendita. Alcune aziende di successo e rispettabili non fanno nulla di tutto ciò perché dovrebbero assumere più personale di cassa e farti pagare di più.

Hai bisogno di quella prova di correttezza per la tua tranquillità? Oppure, se stai liquidando la proprietà di qualcun altro, hai bisogno di queste informazioni per le tasse di successione?

Quando e come mi paga la società di vendita immobiliare?

• Quando riceverai la tua quota della vendita immobiliare? Alla fine di ogni giornata di svendita? Non appena termina ufficialmente la vendita della proprietà? Entro 30 giorni dalla data di vendita finale?
• Inoltre, hanno in programma di pagarti con assegno o contanti?

Posso assistere alla vendita della proprietà?

I venditori emotivamente attaccati sono raramente venditori efficaci. Proprio come gli agenti immobiliari, i liquidatori immobiliari di solito preferiscono che i proprietari stiano alla larga durante la vendita. Alcuni addirittura lo scrivono nel contratto.

Cosa succede dopo la vendita?

• Quando la vendita termina, cosa succede?
• Mettono le tue cose sul pavimento mentre impacchettano vetrine e tavoli? Ti chiudono a chiave e ti lasciano con il casino? Oppure ripuliscono le cose invendute e puliscono la casa? Prendono gli avanzi per tenerli o donarli? Oppure lo collocano presso un negozio di spedizione?

Tutto può dipendere dai servizi opzionali selezionati dalle domande uno e due.

Puoi fornire referenze?

Chiedete alle aziende che intervistate i riferimenti di precedenti clienti di vendita di proprietà.

• Possono fornire le informazioni di contatto in modo da poter controllare? O sono solo lettere di referenze?

Quando e dove saranno le prossime vendite immobiliari?

Ottieni un elenco delle prossime vendite immobiliari organizzate da ciascuna azienda che intervisti e partecipale. Vai alle vendite un po 'prima che inizino. Sii felice se devi aspettare in fila. Ciò significa che un'azienda ha fatto il suo lavoro pubblicizzando l'evento e che è seria per la sicurezza durante la corsa di apertura. Mentre sei a ogni vendita, prendi nota:

• C'è abbastanza personale a disposizione?
• La merce è messa in scena in modo organizzato e attraente?
• Vedi i controlli di sicurezza nelle camere da letto, nei bagni e in altre aree non visibili dal tavolo della cassa?

Assistere alle vendite immobiliari è il modo in cui scoprirai come si comporta ogni azienda.

Il contratto includerà tutto ciò che ho chiesto?

Una volta trovata un'azienda con le risposte che ti piacciono, assicurati che descriva in dettaglio ciò di cui hai discusso nel contratto. Se l'azienda non stipula contratti scritti, trova qualcun altro. Un'azienda rispettabile vuole un contratto per proteggersi anche da te.