Domande frequenti sul credito d'imposta su appartamenti e alloggi

Il programma federale di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito ha avuto successo dal 1987 nel fornire agli inquilini a basso reddito appartamenti dignitosi a un canone conveniente. Se stai cercando un appartamento in una proprietà con credito d'imposta, ci sono alcune cose che dovresti sapere prima di fare domanda. Queste sono le risposte alle domande più frequenti sul programma federale di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito.

D: qual è il programma di credito d'imposta?

R: Il programma di credito d'imposta, noto anche come "programma federale di credito d'imposta per alloggi a basso reddito" o semplicemente LIHTC, è un popolare programma di alloggi a prezzi accessibili che esiste dal 1987. A differenza della maggior parte dei programmi di alloggi gestiti dal Dipartimento degli Stati Uniti of Housing and Urban Development (HUD), il programma di credito d'imposta è amministrato dall'IRS in coordinamento con le agenzie statali per il finanziamento degli alloggi in tutto il paese. I proprietari che partecipano al programma possono richiedere crediti d'imposta per 10 anni per le loro proprietà con crediti d'imposta in cambio dell'affitto di almeno alcuni dei loro appartamenti a inquilini a basso reddito con un canone limitato.

D: posso richiedere un credito d'imposta?

R: No. Il programma di credito d'imposta prende il nome perché i proprietari delle proprietà partecipanti ricevono preziosi crediti d'imposta in cambio del fatto che i loro edifici siano accessibili. In qualità di inquilino in una proprietà con credito d'imposta, il vantaggio che ricevi si presenta sotto forma di affitto limitato, supponendo che tu abbia diritto al reddito.

D: Come parte del reddito familiare, vengono conteggiate le rendite?

R: Se hai una pensione o un'altra rendita, ci sono buone probabilità che debba essere conteggiata in qualche modo come parte del tuo reddito familiare. Il modo in cui un proprietario dovrebbe determinare come trattare una rendita che hai (o che potresti costituire dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà a credito d'imposta) dipende dal fatto che tu abbia il diritto di ritirare il saldo del rendita e se stai già ricevendo pagamenti.

Se hai già iniziato a ricevere i pagamenti, il proprietario dovrà chiedere al tuo broker se hai il diritto di ritirare il saldo della rendita. Se hai questo diritto, il proprietario deve considerare la tua rendita come una risorsa.

Inoltre, una volta che hai iniziato a ricevere i pagamenti delle rendite, normalmente non puoi convertirli in una somma forfettaria di denaro. Se questa è la tua situazione, i tuoi pagamenti regolari saranno trattati come reddito dal tuo padrone di casa.

Aspettati che il tuo padrone di casa debba verificare se hai il diritto di ritirare il saldo (anche se vengono applicate delle penali), su quale base ci si può aspettare che la rendita cresca nel prossimo anno, eventuali costi di restituzione o prelievo anticipato e l'aliquota fiscale e la sanzione fiscale che si applicherebbero se ritirassi l'intero saldo della tua rendita.

D: I trust vengono conteggiati come parte del reddito familiare?

R: I trust sono spesso conteggiati in qualche modo come parte del reddito familiare. Il modo in cui un proprietario dovrebbe determinare come trattare un trust che hai (o che potresti costituire dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà con credito d'imposta) dipende dal fatto che tu abbia accesso al capitale nel conto o il reddito dal conto.

D: i beni vengono conteggiati come reddito?

R: No. Le risorse stesse non vengono conteggiate come reddito. Tuttavia, qualsiasi reddito prodotto da un'attività viene normalmente conteggiato quando si determina l'idoneità al reddito di una famiglia.

D: I proprietari verificano il reddito?

A: Sì. Se stai pensando di fare domanda per un appartamento a basso reddito in una proprietà con credito d'imposta, aspettati che il proprietario o il gestore della proprietà abbia bisogno di una verifica del reddito e del patrimonio. Il programma di credito d'imposta richiede una conferma esplicita, vista la posta in gioco.

D: come viene calcolato esattamente il mio affitto?

R: L'affitto viene calcolato in base al numero di camere da letto nell'appartamento e non al numero effettivo di persone che vi abitano. Il tuo padrone di casa deve calcolare l'affitto supponendo che 1,5 occupanti vivano in ogni camera da letto (o un occupante, nel caso di uno studio).

Quindi, l'affitto per un appartamento con due camere da letto, ad esempio, sarebbe basato su tre occupanti (1,5 x 2 camere da letto) nell'appartamento.

L'affitto del credito d'imposta include anche un'indennità di utilità.

L' affitto massimo che ti può essere richiesto di pagare per un'unità a basso reddito in una proprietà con credito d'imposta è il 30 percento di una percentuale (di solito il 50 o il 60 percento) del reddito lordo medio dell'area (AMGI).

D: Il numero di persone nella mia famiglia influisce sull'idoneità?

A: Sì. Il numero di persone nella tua famiglia influisce sulla possibilità di qualificarti per un'unità a basso reddito presso una proprietà con credito d'imposta. La tua famiglia deve guadagnare meno di una certa percentuale di AMGI, che si basa sulle dimensioni del nucleo familiare. D'altra parte, l'affitto del credito d'imposta non si basa sul numero effettivo di persone nel tuo appartamento.

D: dovrò firmare un contratto di locazione speciale?

R: No. Il programma di credito d'imposta non richiede ai proprietari di far firmare agli inquilini un contratto di locazione speciale. Ma potresti trovare un'appendice sul leasing con una o due clausole specifiche per il programma di credito d'imposta. Ad esempio, puoi probabilmente aspettarti una clausola che ti imponga di collaborare con il tuo padrone di casa per ricertificare e verificare il tuo reddito ogni anno, e potrebbe esserci un linguaggio che dice che se il tuo padrone di casa viene a sapere che hai fornito consapevolmente informazioni sul reddito false o incomplete nel determinare l'idoneità, questo potrebbe essere motivo di risoluzione del contratto di locazione.

D: posso affittare su base mensile?

R: Quando firmi per la prima volta il contratto di locazione per un appartamento in una proprietà con credito d'imposta, deve essere per un periodo di almeno sei mesi (anche se ci sono un paio di eccezioni). Dopodiché, tu e il tuo padrone di casa potete concordare di rinnovare il contratto di locazione su base mensile.

D: Nell'edificio ci saranno inquilini di mercato?

A: Potrebbe esserci. Molte proprietà di credito d'imposta includono alcuni appartamenti a basso reddito e alcuni appartamenti a tasso di mercato.

D: Mi distinguerò come a basso reddito se ci sono inquilini a tasso di mercato?

A: Non dovresti. I proprietari sono tenuti a non separare gli appartamenti a tasso di mercato e quelli a basso reddito, e nessuno nella tua proprietà con credito d'imposta dovrebbe sapere quanto affitto paghi a meno che tu non glielo dica.

D: Il mio reddito è determinato in base a ciò che ho guadagnato nell'ultimo anno?

R: No. È determinato guardando al futuro e "annualizzando" il tuo reddito per il prossimo anno. Ad esempio, se guadagni 2240€ al mese in un lavoro, questo reddito verrà conteggiato come 26900€ (12 mesi x 2240€), anche se si scopre che ottieni un aumento o addirittura perdi il lavoro un mese dopo esserti trasferito nel tuo appartamento.

D: come fanno i proprietari a contare i redditi da lavoro irregolare?

R: Il reddito da lavoro dipendente deve essere incluso come parte del reddito familiare, indipendentemente dal fatto che il reddito sia costante o irregolare.

Normalmente, i proprietari che partecipano al programma di credito d'imposta devono utilizzare le circostanze attuali di un inquilino per "annualizzare" il reddito, il che significa includere un importo che l'inquilino si aspetta di guadagnare nei prossimi 12 mesi, anche se risulta che tale numero è molto più alto o inferiore.

D: Un accordo di divorzio o un patrimonio comune mi squalificheranno?

R: No. Un potenziale inquilino non viene squalificato semplicemente per avere una transazione di divorzio o beni comuni.

Sebbene sia possibile che la tua situazione di reddito dopo il divorzio ti renda non idoneo, avere un accordo per il divorzio o beni comuni non sono motivi validi per rifiutare di elaborare la domanda di un richiedente di credito d'imposta o considerare automaticamente il richiedente non idoneo al reddito.

D: l'affitto è basato sul mio reddito?

R: No. A differenza di altri programmi abitativi, l'affitto del credito d'imposta si basa sul reddito medio nella tua contea o in altre aree locali. Questa media è nota come AMGI, che HUD aggiorna ogni anno. Il tuo reddito effettivo è importante quando si tratta di determinare se sei idoneo per un appartamento a basso reddito in una proprietà con credito d'imposta. Ma l'affitto effettivo che paghi non è basato sul tuo reddito.

D: Non sono idoneo per altri se guadagno troppo reddito per una proprietà a credito d'imposta?

A: Non necessariamente. Sebbene ogni proprietà di credito d'imposta debba seguire le stesse regole per determinare l'idoneità al reddito, potresti guadagnare troppo per una proprietà di credito d'imposta ma essere comunque considerata idonea per altre. Ciò può accadere se, ad esempio, guadagni il 55% del limite di reddito. Una proprietà che deve affittare a inquilini che guadagnano non più del 50% dei limiti di reddito ti rifiuterebbe, ma le proprietà che utilizzano la cifra del 60% ti riterrebbero idoneo. Inoltre, i limiti di reddito variano a seconda della contea, quindi se guadagni un po 'troppo per una proprietà, potresti avere successo in un'altra proprietà che utilizza limiti diversi.

D: Posso essere sfrattato se il mio reddito aumenta dopo che mi sono trasferito?

A: Non dovresti preoccuparti di essere sfrattato per aver superato il reddito. Se il tuo reddito raggiunge il 140% dell'AMGI, non c'è problema. Se il tuo reddito supera tale livello, potrebbe essere necessario che il proprietario si adegui a misure per assicurarsi che l'edificio rimanga qualificato per tutti i suoi crediti d'imposta.

Nel peggiore dei casi, il tuo padrone di casa potrebbe (con il dovuto preavviso) cambiare il tuo appartamento a una tariffa di mercato e tu perderesti il beneficio del tuo affitto limitato. Tuttavia, se il tuo reddito è così alto, non sei basso e dovresti essere in grado di permetterti l'affitto a tasso di mercato. I proprietari delle proprietà a credito d'imposta possono sfrattare gli inquilini solo per "giusta causa" come definito dalle leggi statali o locali. Ciò significa anche che il tuo padrone di casa non può decidere di non rinnovare il contratto di locazione senza una buona causa.

D: Ogni volta che il mio reddito cambia, devo essere ricertificato?

A: Fortunatamente no. Il programma di credito d'imposta non prevede "ricertificazioni provvisorie", il che significa che se cambi lavoro, ottieni un aumento o acquisti o vendi un'attività, non devi calcolare e verificare nuovamente il tuo reddito. Dovresti aspettarti di incontrare la direzione per ricertificare il tuo reddito solo una volta all'anno, di solito intorno all'anniversario della firma del contratto di locazione.

D: come studente, posso vivere in una proprietà con credito d'imposta?

R: La regola generale è che se tutti nella tua famiglia sono studenti a tempo pieno, non puoi affittare in una proprietà con credito d'imposta. Quindi, se sei uno studente a tempo pieno con un compagno di stanza che va a scuola part-time, allora stai bene. Se tutti i componenti della tua famiglia vanno a scuola a tempo pieno, chiedi alla direzione se rientri in un'eccezione.

D: Le proprietà con credito d'imposta devono rispettare le leggi sulla discriminazione?

A: Sì. Le proprietà a credito d'imposta sono soggette alle stesse leggi sugli alloggi equi delle proprietà convenzionali. Inoltre, grazie a un accordo tra HUD, il Dipartimento del Tesoro e il Dipartimento di Giustizia (DOJ), l'IRS può facilmente conoscere la violazione di un alloggio equo da parte di un proprietario e utilizzarla come motivo per la non conformità del credito d'imposta. Ciò significa che i proprietari di immobili a credito d'imposta hanno ancora più motivi per non discriminarti.

D: In che modo inquilini e potenziali clienti possono ottenere maggiori informazioni sui requisiti del programma?

R: Gli inquilini e i potenziali clienti hanno spesso domande sul reddito e sulle regole per le proprietà del credito d'imposta. Oltre alle risposte alle domande frequenti fornite qui, puoi ottenere risposte alle domande specifiche dello stato dall'agenzia statale per il finanziamento degli alloggi che amministra il programma di credito d'imposta in cui vivi.