12 Cose importanti da capire sui permessi di costruzione

Molti miglioramenti e riparazioni della casa vengono eseguiti dai proprietari di abitazione e persino da alcuni appaltatori senza il beneficio dei permessi di costruzione richiesti dalla legge e delle ispezioni obbligatorie che li accompagnano. Le ragioni per aggirare queste norme sono molte, spesso perché un proprietario di casa o un imprenditore sta cercando di eludere la spesa del permesso, o perché teme che le tasse aumenteranno se i miglioramenti saranno ufficialmente catalogati. In realtà, la maggior parte (non tutte) le paure riguardanti il processo di autorizzazione sono infondate e il potenziale per gravi problemi è piuttosto ampio se non si richiede i permessi appropriati e non si fa ispezionare il proprio lavoro. Ecco dodici realtà sul processo di concessione edilizia di cui molte persone non si rendono conto.

Potrebbe non essere necessario un permesso

Si crea molto nervosismo perché i proprietari di casa pensano che qualsiasi riparazione o miglioramento che fanno in casa verrà esaminata con un pettine a denti fini da un ispettore che è intento a cogliere ogni piccolo difetto. In realtà, ci sono molte riparazioni e miglioramenti che possono essere effettuati senza autorizzazione. Le regole per questo variano ampiamente da comunità a comunità e lo stesso progetto che richiede un permesso di costruzione e ispezioni programmate in un luogo potrebbe non richiederne uno in un'altra giurisdizione. Ma in generale, puoi sostituire la maggior parte degli elementi esistenti della tua casa senza un permesso, mentre tutto ciò che cambia la struttura della tua casa o rappresenta un miglioramento immobiliare richiederà un permesso. Puoi sostituire un interruttore a muro rotto o un rubinetto logoro, ad esempio, ma l'aggiunta di un ponte o di una stanza richiede un permesso. La tua comunità potrebbe avere risorse online che spiegano quali tipi di lavoro richiedono permessi e ispezioni, oppure puoi chiamare l'ufficio permessi e chiedere di parlare con un ispettore.

Puoi parlare con l'ufficio permessi in modo anonimo

Alcune persone temono che nel momento in cui chiamate le ispezioni edilizie locali e l'ufficio autorizzazioni, vieni immediatamente segnalato per il controllo. Questo semplicemente non è vero. L'ufficio dei permessi esiste per garantire che i miglioramenti della casa siano effettuati in modo sicuro e non comportino rischi per i residenti, e gli ispettori sono generalmente felici di rispondere alle domande. Se al momento non è disponibile alcun ispettore, uno ti richiamerà e risponderà a qualsiasi domanda tu abbia, ad esempio "Ho bisogno di una barriera al vapore dietro le pareti della mia doccia piastrellata?" o "Quanto può essere alto il mio garage?"

I costi del permesso variano

Potresti essere sorpreso di apprendere che non esiste una tariffa fissa per un permesso di costruzione, ma che i costi del permesso variano in base al costo stimato e alla complessità del progetto. La costruzione di una recinzione potrebbe richiedere un permesso di 41€, ad esempio, mentre per costruire una nuova casa grande potrebbe essere necessario un permesso di costruzione di 1490€. A livello nazionale, il permesso di costruzione medio è costato 780€ nel 2018, con un range tipico da 300€ a circa 1270€ Ma questi costi medi rappresentano molti permessi per la nuova costruzione di intere case, e ci sono molti progetti per i quali i permessi di costruzione costano 75€ o meno. È abbastanza comune che i costi delle autorizzazioni si basino su una percentuale del costo previsto del progetto. Se lavori con un appaltatore, i costi del permesso sono generalmente inclusi nell'offerta che hai ricevuto.

I permessi del proprietario / costruttore possono essere problematici

Alcuni proprietari di case temono che gli uffici di ispezione cittadina non consentiranno loro di svolgere il proprio lavoro, ma rilasceranno permessi solo ad appaltatori professionisti. Questo è un altro mito dal momento che gli uffici di ispezione rilasciano regolarmente i permessi ai proprietari di case per svolgere da soli tutti i tipi di lavoro, compreso il servizio di GC (appaltatore generale) quando si costruisce un'intera casa. Per questo tipo di progetto, la tua comunità può rilasciare uno speciale "permesso proprietario / costruttore" che ti consente di occupare la casa per un periodo determinato (di solito circa un anno) mentre subappalta le singole attività per il lavoro. In qualità di proprietario / costruttore, agisci come il tuo contraente generale invece di assumerne uno. Ciò ti consente di risparmiare sulla dolorosa tariffa dal 15 al 25% addebitata dai GC, ma ti porta anche il peso di potenziali responsabilità, molte delle quali possono essere gravi.Assumere una licenza, un appaltatore assicurato e vincolato ti protegge meglio da queste responsabilità.

La facilità può uccidere il tuo permesso e il tuo progetto

Ovunque una linea elettrica, una rete fognaria, un marciapiede o un altro percorso di servizio comune e continuo attraversi la tua proprietà, probabilmente hai una servitù , una restrizione legale che ti impedisce di apportare modifiche che influenzano o limitano queste linee di servizio o altre caratteristiche. Ci sono casi, ad esempio, in cui una parte della tua proprietà può essere riservata per una potenziale strada futura. Non potrai costruire su nessuna parte della tua proprietà dove è registrata una servitù.

Per conoscere le eventuali servitù in vigore, controlla la piattaforma della tua proprietà, disponibile online presso il sito del tuo perito della contea o presso i suoi uffici. In generale, non ti è mai permesso costruire su servitù, a meno che non siano aggiunte minori, come recinzioni.

Le battute d'arresto della proprietà sono fondamentali

Le battute d'arresto sono respingenti obbligatori tra i confini della proprietà e le strutture permanenti che aiutano a mantenere un senso di apertura nelle comunità, oltre a fornire margini di sicurezza in caso di incendi. Ad esempio, se stai estendendo il lato della tua casa, dovrai essere consapevole delle distanze di battuta d'arresto richieste dal tuo regolamento edilizio locale. Probabilmente ci saranno anche regole di battuta d'arresto per l'estensione di una proprietà alla parte anteriore e posteriore di una casa. Di solito, ciò comporta il mantenimento di una distanza minima tra il bordo delle strutture ei confini della proprietà rilevata. Le aggiunte strutturali, i garage, i capannoni e i ponti possono essere soggetti a queste regole di battuta d'arresto. Ancora una volta, il tuo ufficio locale di ispezione degli edifici può farti sapere quali sono le normative in vigore.

Sono possibili variazioni

Sebbene le servitù siano raramente derogate, le violazioni alla battuta d'arresto e alcuni altri requisiti di zonizzazione sono talvolta consentite attraverso il processo legale di richiesta e ricezione di una varianza. Una varianza è un'eccezione ufficialmente approvata alle ordinanze di zonizzazione. Più comunemente, le variazioni sono richieste quando il proprietario di una casa desidera costruire una casa più grande sul suo lotto di quanto consentito dalle ordinanze di zonizzazione. Richiedendo una variazione, al proprietario della casa può essere consentito di costruire quella casa più grande o di completare l'aggiunta di una stanza che viola i regolamenti di battuta d'arresto. L'ufficio del permesso può consultare i vicini quando è richiesta una variazione e la loro approvazione può essere la chiave per ottenere la varianza.

I piani di costruzione di scorte potrebbero non essere approvati

Potresti pensare che qualsiasi piano di casa o progetto pubblicato o creato da un architetto, o qualsiasi piano di costruzione pubblicato per un capannone o un garage, sia automaticamente sufficiente per ottenere un permesso. I piani di costruzione di scorte abbondano su Internet. I proprietari di case, invece di spendere 1120€ su piani disegnati da un architetto, possono acquistare piani già pronti a partire da 370€ a 450€ per una casa con due camere da letto e due bagni con garage.

Ma il tuo ufficio locale per le licenze edilizie potrebbe non approvare questi piani. Anche se i piani Internet possono essere stati disegnati da un architetto, il tuo ufficio potrebbe richiedere che i piani siano creati da un architetto autorizzato nel tuo stato.

Ccrs può aggiungere restrizioni

Altri potenziali ostacoli quando si cerca un permesso sono le condizioni, i patti e le restrizioni (CCR) che si trovano spesso nelle comunità pianificate, nelle suddivisioni o negli sviluppi di unità pianificate (PUD). I RCC agiscono come una sorta di "ordinanza di zonizzazione ombra", ordinanze all'interno delle ordinanze. Queste restrizioni sono in aggiunta alle tue ordinanze comunali e dovrai rispettarle per evitare di violare il tuo accordo contrattuale con l'associazione di quartiere.

Le ispezioni sono obbligatorie

L'ispezione è parte integrante dell'intera procedura di autorizzazione e in nessuna circostanza voi o il vostro appaltatore dovreste ignorare questo passaggio. Con alcuni progetti, ci saranno persino due ispezioni, una in fase di "approssimazione" e un'ispezione finale. Questo non è qualcosa da temere poiché l'ispettore è lì solo per assicurarsi che il lavoro sia stato svolto in sicurezza. Spesso è una visita molto breve e superficiale. Quando un ispettore ha già familiarità con il lavoro di un appaltatore, l'ispezione a volte è poco più di uno sguardo veloce. Gli ispettori possono essere un po 'più diligenti riguardo all'ispezione se il lavoro è stato svolto da un proprietario di casa, ma è ancora un processo molto di routine.

Il fallimento di un'ispezione non è una catastrofe

Il motivo principale per cui alcuni proprietari di case non richiedono i permessi di costruzione è che temono l'idea di non riuscire a un'ispezione. Ma questo non è un grosso problema. Avrai tutte le opportunità per correggere eventuali problemi che sono stati segnalati. L'ispettore tornerà per una seconda ispezione (o anche una terza o quarta, se necessario) e firmerà (o "chiuderà") il permesso una volta che il lavoro sarà stato svolto in modo soddisfacente.

Ignorare il processo di autorizzazione è una cosa seria

Si può essere tentati di ignorare il processo di autorizzazione e nascondere il lavoro che si sta facendo, soprattutto se è all'interno della casa dove si può lavorare senza che nessuno lo veda. E anche se potresti cavartela, è altrettanto probabile che tali scorciatoie ti costeranno molto alla fine. Se si scopre che hai svolto un lavoro senza il permesso richiesto, potresti essere costretto a richiedere un permesso a posteriori, a un costo notevolmente aumentato. E potresti anche dover strappare pareti o soffitti per poter ispezionare il lavoro. Se hai commesso degli errori, sarai costretto a demolire l'intero lavoro e ricominciare da capo.

Anche la copertura assicurativa del proprietario della casa può essere influenzata. Ad esempio, in caso di allagamento o incendio a causa di lavori idraulici o elettrici scadenti, la polizza assicurativa può negare la copertura se il lavoro è stato svolto senza permesso.